万が一Aという銀行で自分が希望する住宅ローンの借り入れ額が全額OKが出なかった場合は、また別のBという銀行で審査をしてもらうように、不動産会社のローンの担当者にお願いしてみて下さい。
先日、年収四五O万円、勤続年数五年というこ十五歳の独身の会社員の方が、研究会に相談に訪れました。
東京都目黒区自由が丘のーLDKのマンションを購入したいということで、二八OO万円のローンを希望していました。
ところが、A銀行ではローン借入可能額が二五五O万円だと言われ、二五O万円どうしても足りない。
どうしたらいいだろうか、というのが相談の内容でした。
そこで、研究会から不動産会社に連絡を入れ、B銀行にも当たるよう依頼しました。
すると、B銀行では希望額の二八OO万円のローンが通ったのです。
とにかく、あきらめないで、不動産会社をどんどん利用するのが得策です。
一般的に、マンションを買いたい!という気持ちが強いほど、気に入った物件があった段階で、すっかり舞い上がってしまいがち。
大切な資金計画や、利用するローンの選択などがおろそかになりやすい傾向にあります。
これでは汐夢のマンション。
が見つかっても、失敗してしまう可能性大です。
ここはひとつ冷静になって、資金計画や住宅ローンの種類や特徴について研究しましょう。
そして融資条件や、返済負担率、返済の仕方などが自分にあった種類の住宅ローンを選びます。
たとえるなら「敵を知り、己を知る」これが成功への近道なのです。
それでもわからない場合はお電話でご予約の上、研究会に相談にきてください。
固定金利と変動金利、どっちを選ぶ?金融が自由化され、住宅ローンの種類も急激に増えています。
銀行ローンでは各銀行が独自の住宅ローンを開発し、金利やその内容をそれぞれで設定するようになっています。
当たり前に考えれば、同金額の住宅ローンを借りて同期間で返済する場合、金利が低ければ低いほど、返済金額は少ないはず。
ところが、ローンの金利には「固定金利」と「変動金利」があるため、ただ単に「低い金利」であればいいというわけにはいかないのです。
そこで、金利について様々な観点から比較、検討する必要があります。
固定金利というのは、返済の第一回目から最後まで、金利が変わらないスタイル。
変動金利とは、基本的には経済や金融情勢の変化に伴って金利が変わり、返済額や返済期間も変わるというものです。
実際には、短期プライムレー卜という貸出し金利を基に、原則として半年に一度短期プライムレートの変動に応じて金利の見直しがあります。
ただし、五年間は返済額を変えないという制限があり、その聞の金利の上下分は、返済額のなかで元金と利息の割合を調整することで対応しています。
五年を過ぎて金利の上昇分が大きいと、次の五年間の返済額が最高で二五パーセン卜増えることがあります。
逆に、金利が下がれば返済額も少なくなります。
現在のところ、公的融資である住宅金融公庫と年金住宅融資は固定金利、財形住宅融資は変動金利を採用しています。
銀行ローンでは固定金利と変動金利に加え、最近ではか固定金利選択型。
ともいえる、各銀行によってその内容や金利が異なる独自のスタイルの三通りがあります。
このグ固定金利選択型。
は各銀行によって少しずつ仕組みが違っています。
基本的には、ある一定期間だけ固定金利で、その期聞が終わった段階で固定金利か変動金利かを再度選ぶというものです。
では、固定金利と変動金利のどちらを選ぶか?基本は低金利の時は固定型を、高金利の時は変動型を、と言われています。
低金利時代の今は、長期にわたって多額の融資を、つける場合、できるだけ長い固定期間が設定されているものを、また住宅ローンの融資の一部を銀行ローンを利用して少額の融資を、つける場合、その金額の返済可能な期間(繰り上げ返済利用も含めて)で一番金利の低い固定金利を選ぶべきだと思います。
私はマンションを買うときの三原則として、①ローンは低金利の固定②七年周期を考慮して、マンションの価格と金利が下がったときに買う③金利の高いときは買わない、とアドバイスしています。
不動産購入というのは「掘り出し物件」というのはなかなかないけど、「チャンス時期」というのはだれにでも平等に与えられた掘り出し時期なのです。
そしてそれがまさに今なのです。
②のグ七年周期。
ですが、ーl5で述べたように、次にくるのが分かっていれば、マンションを買おう、ローンを組もうという時がいつがよいのか、だいたいの動向を予測することができるはずなのです。
住宅ローンを組む際に、非常に重要なポイントが金利です。
いくら安くていい物件を見つけても、高い金利のローンを組むようであれば元も子もありません。
たとえば、三OOO万円の住宅ローンを三十五年返済で組むとします。
借入時の金利が三パーセントならば、元金と金利を合わせた総支払額は四八一九万一一二四円、同じ条件で、金利が一パーセント上がって四パーセントになると五五七八万九六一七円、金利が五パーセントになると、六三五九万六四七円、増えた分はすべて利息分ということになります。
金利が三パーセントと六パーセントでは、一年で約六七万六000円、三十五年間繰り上げ返済をしなかった場合、約二三六五万円も支払いに差が出てくるのです(図⑥参照)。
マンション購入の三原則に従って、金利が高い時期は買わない方がいい。
今はまさに金利と金利が低いと総支払額も少なくなる価格が最低で、高品質で都心の新築マンションが手が届く価格で豊富にあり、す。
ここ一l一年半が買い時であると私は考えています。
低金利で長期間借りるのなら、何といっても住宅金融公庫です。
しかし、マンションの専有面積が五od(または四O耐)未満で、住宅金融公庫が使えない場合はどうするか?銀行によっては、最高二十年間の固定金利選択型ローンがあるので、自分の繰り上げ返済を含めて、ローンが完済できる期間を考え合わせ二1二十年まであるグ固定金利選択型。
ローンにすればいいのです。
過去十年間の変動金利の平均は六1六・五パーセント。
だから、固定金利期聞が過ぎたとき、金利が上がる傾向の時はもう一度固定金利を選択し、下がる傾向の時は変動金利を選び、下がるのを待ちます。
こうすれば、長い目で見たとき返済総額をより少なくできるはずなのです。
いろいろ選べる時期でいくら借りるかが決まれば、次に考えるのは、どのように返すかです。
この返済方法によって月々の返済額が変わるし、返済総額も変わってきます。
そこで、自分にとって負担が少なく、また自分の人生設計に合った返済方法を考えてみましょう。
基本的な返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の二つがあります。
一般的に民間ローンで多く使われているのが、毎月の返済額が変わらないように-計算された元利均等返済(図⑦参照)。
返済額が変わらないので、返済計画が立てやすい反面、最初のうちはなかなか元金が減らないというデメリットもあります。
一方、元金均等返済(図⑦参照)は、毎月一定の元金に金利分を加算して返済する方法で、当初の返済額は大きいが、元利均等返済に比べて元金がどんどん減っていくので、利息分も少なくなり、徐々に返済額が少なくなっていきます。
この場合、返済総額は元利均等返済よりも少なくなります。
ただし当初の返済額がかなり重くなるので、年収が高く返済能力に余裕のある人や、住宅ローンの借り入れ額が少ない人にしか向いていないので、一般的ではありません。
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